无奈低价抛售70万套？权益销售金额下降三成，碧桂园仍亏损60.52亿！

摘要：碧桂园亏损高达60.52亿元！虽说2022年震荡的房地产市场，使A股和港股房企的“业绩预亏”习以为常，也有机构数据显示，千亿房企相比“狂飙时代”已经减少23家，仅剩20家。在这种背景下，碧桂园在“保交付、守安全“攻坚战中取得一定成效，但“价格倒挂”使项目销售、项目交付量和交付项目的毛利率均大幅下降，此时说困境扭转还为时尚早。

中国产经观察消息：近日，碧桂园披露年报，公司2022年实现营业收入4303.7亿元，同比下滑17.7%；公司股东应占利润亏损60.52亿元，下降约122.6%。这是“宇宙第一”房企碧桂园自2007年上市以来的首份亏损成绩单。

在整个地产行业，碧桂园依然有它的江湖地位，但在顶尖阵营中，碧桂园已经败下阵来。在与混合制企业龙头万科A、国企龙头保利发展、民企龙头龙湖集团企业比较中，碧桂园综合实力遗憾地排名垫底。

曾经蝉联七年销售冠军的碧桂园，在2022年全年的权益销售额、销售面积下降均超过三成。克而瑞数据显示，2023年1-2月，碧桂园全口径销售金额为562亿元，位列排行榜第3位。

毛利率连续四年下滑，盈利全面告急

公告显示，2022年碧桂园实现营业收入4303.7亿元，同比下滑17.7%；毛利328.8亿元，较去年下降幅度高达64.6%；公司股东应占利润亏损60.52亿元，同比止盈转亏，下降约122.6%；股东应占核心净利润26.1亿元，较去年下降90.3%。

由于公司还受到了汇兑损失的影响，2022年碧桂园录得对冲后的净汇兑亏损约为83.79亿元，而公司2021年净汇兑收益为16.86亿元。

销售数据方面，2022年全年，碧桂园实现权益合同销售额约3574.7亿元，权益合同销售面积约4450万平方米，同比分别下降35.94%、32.99%；公司全年总去化率65%，权益回款金额约3324.8亿元，权益销售回款率为93%。

在现金流方面，碧桂园2020年曾经出现了216亿元的巨额现金净流出，2021年回升至109亿元净流入，但是2022年净流入现金仅有53亿，公司现金及等价物下滑至1283亿，也是连续四年下滑，这个数字看起来蔚为庞大，但是相对于公司数千亿销售规模来说，其实是杯水车薪，很容易消耗殆尽。

土储方面，碧桂园于2022年获取佛山、张家口、兰州等地块。截至2022年末，碧桂园权益可售资源约9555亿元。

“重仓”三四线城市战略失灵，低价抛售70万套

2017年，凭借5508亿元合约销售金额，碧桂园位居中国房地产行业第一。虽然曾喊出回归一二线的口号，但2017年，三四线城市合约销售金额依然占碧桂园总合约销售金额的60%左右。与之相应的，碧桂园连续几年仍不断加大三四线城市的投资力度。

2021年，集团连同其合营企业及联营公司实现了归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币5580亿元，其中68%的销售贡献仍来自于三四线城市 。

这种模式在房地产火热时期是屡试不爽，然而在整个房地产行业下行期，连主城核心区的房子都不好卖，更何况远郊楼盘，

碧桂园对昨天为“活下来”描述说，“穿越风雨，表率担当”，为活下来似乎只有拼命甩货卖房这一条路。

《21世纪经济报道》报道，2022年10月，碧桂园句容项目推出了均价仅5500元/㎡的特价房，此前，句容的房价曾被炒至1万+/㎡；2022年3月，碧桂园句容项目的部分房型，只要4865元/㎡。

2022年，碧桂园共交付了70万套房屋，覆盖全国30个省，255个城市，交付量居行业榜首。碧桂园在很多城市，甚至实现了提前交房。

“保交付”背后以“牺牲质量”为代价？

只有活下来，才能再战斗。“保交付”确实成为碧桂园过去一年的头等大事。

根据公开信息，2023年3月30日交付的四川眉山碧桂园天誉21-28号楼项目，不仅将交房时间提前了6个月，还同步实现了交房即交证（不动产权证）。数据显示，碧桂园的交付评估，一次性通过率达到了92%。

然而，现实是，“少赚点不可怕”，怕的是以牺牲质量为代价。随着规模的增加，碧桂园被曝出的质量问题仍不少。

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随着三四线城市红利消退，碧桂园在拿地战略上也从聚焦三四线城市转变到围绕五大城市圈拿地。

在2022年度工作会议上，碧桂园提出，重启投资，要在一二线城市积极拿地。财报显示，2022年上半年，碧桂园拿地权益金额仅60.9亿元，其中三四线城市占比仅为33%，67%在一二线城市。

新业务探索不利

目前来看，房地产之外，碧桂园主要在推进机器人和物业两大业务。按照碧桂园的设想，机器人可以应对建筑行业人力成本上涨的问题，而物业则可以探索现有存量房产的增量价值。这两大业务都具备不俗的想象力。

但问题是，碧桂园的这些服务也遇到了成长的“烦恼”。

以碧桂园服务为例，虽然其是目前国内规模最大的物业企业，但2021年，其新增的3.88亿平方米收费管理面积中，来自于收并购的有2.28亿，占比达58.76%。一系列收并购带来的成本转移也影响了碧桂园服务的毛利。

数据显示，截至2022年12月31日，碧桂园服务实现收入413.67亿元，同比增长43.4%；录得毛利约102.58亿元，同比增长15.7%；净利润约22.61亿元，同比下滑48.7%。毛利率、净利率双双下滑，换句话说，2022年，是碧桂园服务增收不增利的一年。

杨惠妍过去多年一直在拓展多元化业务，深耕教育、机器人等新业务，推动成为碧桂园的新引擎。然而，为保证现金流，碧桂园不得不暂缓新业务的发展。

在披露 2022年中报时，碧桂园总裁莫斌对外表示，“在主营业务和新业务方面做一些平衡，目前除博智林机器人为新业务唯一重点业务外，其他一些新业务都暂缓了。”

碧桂园过去倚仗高周转三高法宝，配合跟投等激励政策，在市场火热时，跑马圈地，行业登顶，然而，繁华退潮，如何解决“销售去化难、回暖慢、融资难、产品“等问题的同时，碧桂园急需要有效的“新打法”。
                                                                                                                                     
                                                                                                                                                                                 文/陈默默  编辑：王宇

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